当前位置: 首页 / 房产 / 楼市资讯 / 正文

top_banner_自定义广告.png

正在阅读:楼市“四面楚歌”,房价到底能跌多少?两位房产大佬透露底线
分享文章

微信扫一扫

楼市“四面楚歌”,房价到底能跌多少?两位房产大佬透露底线

原创 发布:2021/6/21 9:12:46 来源: 818 阅读

过去20年可以说是房地产行业发展的黄金时代,相关数据显示:20年前全国的平均房价不足2000元,如今房价基本上已经突破万元大关,房价上涨了将近4倍。随着房价的不断上涨,目前老百姓面临买不起房子的问题,即使有些家庭可以买得起房子,但是买房之后也要承受巨大的压力。

现在普通家庭的买房到底有多难呢?从房价角度来分析,目前全国的平均房价在1万元左右,购房者购买一套100平米左右的房子需要100万元左右。不过全国的平均房价还不能真正反映购房者的买房压力,因为大多数购房者都会追求在大城市买房,接下来看一下重点城市的房价水平。

近日中指研究院发布了《2021年5月中指百城价格指数报告》,报告中显示:全国100个重点城市新建商品住宅平均价格为16006元/平方米,同比去年上涨4.08%;100个重点城市二手商品住宅的平均价格为15810元/平方米,同比去年上涨3.64%。

楼市“四面楚歌”,房价到底能跌多少?两位房产大佬透露底线

对于很多追求大城市的购房者来说,如果想要购买一套100平米的房子,需要160万左右。大多数人都会选择按揭买房,按揭买房需要48万的首付,同时每年需要6500元左右的房贷。不管是个人还是家庭,48万的首付需要承受很大的压力,很多家庭为了凑够首付还背负了一定的负债。除了首付之外,每个月的房贷压力也非常大,大多数人的收入水平都在5000元左右,即使是家庭收入也在10000元左右,如果每个月承受6500元的房贷,加上平时的生活开销,基本上就剩不下什么。

当然如果是北京、上海、深圳、广州这样的一线城市,还有三亚、厦门、杭州、南京这样的城市,买一套房子需要好几百万,普通家庭在这样的城市根本就买不起房子,只有那些真正的有钱人才会在这类城市买房。

不过对于普通家庭来说,如今算是迎来了希望,根据目前的楼市环境,如今房价大涨的趋势已经消失,正如董明珠说得那样,如今房价上涨已经没有支撑。目前楼市出现了很多不利于楼市发展的因素,在这些因素之下,可以说楼市已经迎来了“四面楚歌”,未来房价的走势并不乐观。

首先人口的发展趋势不利于楼市的发展。近日我国的人口发展趋势一直是很多人热烈讨论的话题,从2016年开始,我国的人口出生率就一直处于下滑的趋势。数据显示,2016年我国新生人口数量为1786万人,2017年我国新生人口的数量为1723万人,2018年新生人口的数量开始出现明显下降,为1523万人,2019年新生人口的数量为1465万人,根据最新公布的第七次人口普查的数据,2020年新生人口数量仅为1200万人,人口出生率仅为8.5‰,出生率为1952年以来最低。

一方面是人口出生率持续降低,另一方面人口正朝着老龄化方向发展,根据中国发展基金会发布的《中国发展报告2020:中国人口老龄化的发展趋势和政策》预测,2022年左右,中国65岁以上的人口占到总人口的14%,逐渐向老龄化方向转变。

因此未来人口的发展趋势非常不利于未来楼市的发展,因为人口的数量和结构决定了购房需求的大小,如今的人口发展趋势意味着未来人们对于住房的需求量会逐渐减弱,将无法支撑楼市的繁荣发展。

楼市“四面楚歌”,房价到底能跌多少?两位房产大佬透露底线

然后城镇化发展速度开始放缓。近些年来,房地产行业能够实现兴旺发展的一个重要原因就是城镇化,城镇化意味着大量的农村人口进入城市,而这些进入城市打拼的农村人口,拥有大量的购房需求,这些购房需求对楼市的发展有很大的促进作用。

不过近些年来,随着城镇化的快速发展,目前我们国家的城镇化率已经达到很高的水平,虽然未来城镇化进程不会停止,但是城镇化的速度肯定相比过去有所放缓。

近日国家统计局公布了第七次人口普查的数据,其中有一项数据值得我们注意,就是2020年常住人口的城镇化率。统计数据显示:居住在城镇的人口为90199万人,占63.89%;居住在乡村的人口为50979万人,占36.11%。这也就意味着2020年我国常住人口城镇化率已经达到63.89%。

目前欧美国家的城镇化率基本上在70%以上,这说明我们国家的城镇化发展还会继续,但是按照目前的情况来看,城镇化发展的进程肯定会减缓。

城镇化发展速度减缓也就意味着每年从农村进入城市的人口数量减少,这同样不利于楼市的发展。因为目前城镇家庭的住房拥有率已经非常高,根据央行公布的数据,城镇家庭的住房拥有率已经达到96%,可以说城镇家庭对于住房的需求量已经不大,楼市主要的购房群体来源于农村人口。

楼市“四面楚歌”,房价到底能跌多少?两位房产大佬透露底线

最后楼市调控不断收紧,不允许房价出现大涨。经济学家任泽平曾说过:房地产行业长期看人口,中期看土地,短期看金融。因此从短期和中期来看,房地产行业主要看金融和土地,所谓金融和土地,基本上指的就是政策调控层面的东西,土地政策以及金融调控政策。

自从2016年国家提出“房住不炒”的调控理念以来,国家就陆续出台了一系列的楼市调控政策,并且随着楼市的发展,楼市调控政策也在不但收紧,楼市调控的政策体系也在不断完善。在现如今的楼市调控政策之下,房地产行业基本上没有发展过热的机会,房价也没有大涨的空间。

结合上文中的分析,可以说目前已经出现了很多不利于房地产发展的因素,房价基本上也没有了大涨的空间,房地产行业已经进入“四面楚歌”的境地。在这样的楼市环境下,很多购房者所期待的房价下跌可能真的要实现。不过笔者认为房价全面下跌基本不可能,只不过在楼市分化的背景下,确实有部分城市的房价会迎来向下调整。如果房价下跌的话,房价下跌的底线是多少呢?两位房产大佬透露底线。

孙宏斌在2019年底的企业年会上表示:如果房价下跌30%,那么我们(指的是房地产企业)就都死了。他的言外之意就是房价不可能下跌30%,因为房地产行业的利润空间低于30%,如果房价真的下跌30%,那么房地产企业根本就支撑不下去。

楼市“四面楚歌”,房价到底能跌多少?两位房产大佬透露底线

关于房价下跌的底线问题,潘石屹也在财务数据发布会上表达自己的观点,他认为20%就是房价下跌的底线,因为对于大多数开发商来说,开发商的盈利空间在20%以内,从房企的生存角度来看,20%就是房价下跌的底线。

结合孙宏斌和潘石屹这两位房产大佬的观点可知,大多数房企的利润空间应该在20%以内,所有房企的利润空间在30%以内。因此房价下跌底线应该在20%~30%,如果房价的跌幅超过30%,可能会对房地产金融产生一定的隐患,因此30%的房价底线也是房地产金融的安全底线。

当然从目前的房价水平来看,即使房价下跌30%,购房者的买房压力依然很大。不过购房者也不用太担心,毕竟房价回归合理是一个长期的过程,笔者相信在如今的楼市环境下,未来楼市回归合理是必然的发展趋势。

关于房价下跌的底线,你有什么看法呢?


相关楼盘

64.jpg